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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2017年,德布劳内http://live.50978.com,面对愈来愈高的房价,北京开始在供应端频频发力。
  其一:4月下旬,北京出台5年内供地规划,大约提供6000公顷住宅用地,至少可以形成150万套供应的供地计划,其中产权类住宅100万套。
  其二:6月27日,市住建局督促“拿地未开工”和开工未入市项目尽快入市,有机构统计,389个项目会带来近20万套房源入市。(图片数据来源:我爱我家)
  也就是说,未来五年市场将有170余万套住宅入市。而根据搜狐焦点数据中心显示,2012年至2016年新房和二手房成交才140万套。如果上述政策能够全部落实,北京楼市供不应求状况得到缓解。
  不少媒体据此纷纷表示,北京楼市即将进入“存量时代”,房价拐点已至。事实上果真如此吗?中国的房价是世界上最不好判断的,说多了容易被打脸。笔者只提供三个维度,以供读者参考:其一是政策,其二是成本,其三是供求。
  住建局:确保2017年房价环比不增长
  7月11日,北京市住建局发布了2017年发展白皮书。白皮书介绍,北京住房需求持续旺盛,加上宏观经济、金融等影响房价上涨的因素并未根本消除,2017年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控,确保2017年房价环比不增长。
  从白皮书里,笔者提取了几个要点。其一,北京住房需求旺盛;其二,2017年,政府不会允许房价再涨,有个时间很关键,是2017年,至于2018年是什么情况,待定。其三,影响房价上涨的因素,除了供求,还有经济、金融等其他因素。
  随着政府“继续坚定不移加强和完善房地产市场调控”,2017年房价不增长应该不难实现。
  面粉和面包的逻辑
  先来看一张图表。折线1是近五年来北京的楼面价(数据来源:我爱我家),折线2是昌平项目北京风景价格变动情况(图片仅供参考)。
  中国毕竟是市场经济国家,房地产市场再特殊,基本的经济规律还是不能违背的。比如:成本问题。只要是土地成本不变,房价大降基本没有可能。在地产界,人们也把土拍当成房价的风向标,影响着人们对房价的判断。所以,2016年土地市场的一个特点就是,地王频出,房价暴涨。
  政府也逐渐重视到这个问题,并及时加强了干预。自从去年930新政以来,政府在探索土地市场中逐渐形成一种新思路:限房价竞地价。也就是说,北京市出让宗地均限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。而这种政策也逐渐成为土地市场上的标配。上半年已成交的13宗地商品房,全部是限价地块。
  从上图我们也可以看出,2017年北京楼面价首次出现环比下跌,达到7.8%。伟业我爱我家副总裁胡景晖指出,楼面价开始下降,这对抑制北京房价上涨,稳定北京楼市有着非常重要的意义。
  卖方市场or买方市场?
  从目前来看,北京肯定是处于卖方市场,即便是楼市调控,不少新盘还是坚挺如故,比如前段时间开盘的万科翡翠公园,推出的房源已全部售罄。但是未来五年,十年之后呢?
  笔者比较赞成经济学家马光远的看法。他指出,未来的人口只会往大城市走,而不会跑到小县城去,而高品质的城市在中国属于稀缺资源。这些城市无论资源,还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。
  北京,作为北方的中心城市,其集聚效应自然不可低估。如果没有其他方面的干预,北京人口越来越多是不可避免的事实。我们不妨把目光放的更长远些:究竟土地供应到多少,北京楼市的供需矛盾才能解除?北京市五年内提供的住宅用地够不够?北京后备住宅土地还有多少?
  下图是北京、纽约、东京、深圳四大国际化城市住宅用地与工业用地占比(数据来源:《首席经济学家》,佩罗蒂http://m.woaizuqiu.com,作者:连平)
  按照经济学家连平的数据,北京辖区面积1.6万平方公里左右,绿城球迷论坛http://www.woaizuqiu.com,迄今建设总面积仅为3480平方公里,城乡建设用地占土地面积15%左右,也就是说北京绝大部分土地仍处于农村状态。而在城市建设用地中居住用地只占28%,70%以上却用于非居住用途。土地结构有待进一步完善和调整。
  他进一步指出,大城市居住用地占比较高是城镇化的必然结果,如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比,那么住房价格持续上升就难以避免,因为市场供求关系会长期处在供不应求的状态。
  2017年上半年,北京供地结构发生改变,住宅用地破天荒占比63%。政府不断在供给端发力,并优化供地结构。如果能沿着此种思路继续大批量供地,房价问题或许将不再是未知数。
  结语
  让我们回到最初的问题,房价会迎来拐点吗?
  从短期来看,如果按照现有的政策措施,今年北京房地产成交量会大幅下滑,房价将可能出现稳中有降的局面,出现拐点并非难事。从6月房价走势来看,也证实了此种观点。
  从中期来看,北京房价也将首度出现下降预期,但这还将取决于供地计划的实施情况,以土地价格走势。
  从长期来看,中国房价仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。
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